К этому вопросу надо подойти серьезно и самому контролировать все процессы. В первую очередь, надо пройтись по улице и посмотреть на пустые помещения или съезжающие магазины. Если вокруг слишком много закрытых точек, то что-то здесь не так.
Первый серьезный шаг на пути открытия своего бизнеса – это аренда помещение. Важность этого шага трудно переоценить, ведь от удачно выбранного помещения зависит успех бизнеса.
Возникает несколько вопросов: как без проблем арендовать помещение под магазин или небольшой бизнес? На какие грабли можно наступить? Что сделать, чтобы этого избежать? На них отвечает директор по развитию сети «Мосигра» Стива Аралов.
Все сделать совсем без проблем не получится, ведь каждый раз всплывает что-то новое. Но минимизировать нервотрепку можно. Предположим, вы уже отсмотрели 30 помещений, потратили примерно два месяца на поиск, затем детально осмотрели свое потенциальное помещение раза три в разные дни и в разное время, встретились лично с владельцем и вообще уверены, что оно вам подходит.
На этой стадии уже отсеяли множество проблем – от «утренних» сторон улицы (когда как покупатели вам нужны «вечерние») до понимания, что ближайшая парковка в трех кварталах, а путь от метро перегорожен. Вы готовы кивнуть и подписаться.
Первая и главная история – подписывать строго на ООО, а не на ИП. Почему? Потому что договор аренды – это то самое место, где очень легко ошибиться. Вряд ли вы хотите, чтобы ценой ошибки стал ваш автомобиль или ваша квартира. Обязательно проверьте, как выходить из договора – бывает, в договоре прячется штраф размером с пару миллионов. Или вообще никак.
Есть у нас один знакомый, который допустил такую ошибку. Теперь мы ставим его в пример франчайзинг-партнерам. По возможности, старайтесь избегать ситуаций, когда вас будут ставить кому-то в пример.
Проверьте, кто имеет доступ к помещению по договору. Если кто-то, кроме вас, то обдумайте формулировки про материальную ответственность как в договоре аренды, так и в договорах с персоналом.
Смотрите, есть ли соседи в другом графике. А то бывает, что общая дверь закрыта, когда вам надо работать. Или наоборот.
Частая проблема — потопы или протекающая крыша. Если вы обнаруживаете следы разводов, плесени или просто высокую влажность, надо понимать, что рано или поздно у вас в помещении материализуются несколько десятков литров воды. Надо быть готовым к такому сюрпризу. Влажность еще означает грибок, который не вывести без тяжелой артиллерии. Следы потопов очень сложно скрыть, но все пробуют это сделать. Если при вас помещение красят – задумайтесь, может быть это для того, чтобы перебить запах.
Часто случается, что нельзя разместить вывеску или она размещается так, что просто не видна (либо видна отвратительно). Вам могут на словах рассказать, что потом можно будет все согласовать. Занесите в договор обязательно.
Еще один важный момент – пройдитесь по улице и посмотрите на пустые помещения или съезжающие магазины. Если вокруг слишком много закрытых точек, то что-то в целом не так по всему району.
Потом внимательно посмотрите на предмет договора, он должен четко соответствовать сути. Не посредничество, а аренда или субаренда. В предмете договора лучше всего явно выразиться, что именно вы собираетесь открыть – если это ресторан, клуб, магазин или что угодно еще, потом может выясниться, что помещение имеет иное назначение, либо что соседи бузят. Лучше заранее застраховаться и уточнить всё в бумаге. Бывают помещения, в которых нельзя зарегистрировать контрольно-кассовую машину. Если в договоре было прописано, зачем вам оно – виноват контрагент. Если нет – делайте, что хотите.
Проверьте подписанта. Если это Иван Иванов, действующий на основании Устава – в целом, хорошо. Если это Иван Иванов, действующий на основании доверенности – вам нужна будет копия этой доверенности, потому что, если окажется, что ее нет, или что она без права подписания, договор может быть аннулирован в любой момент.
Если требуется ремонт, прописывайте детали. Бывает, что помещение дешёвое, а ремонт на вашей части, и он дорогой.
Большее число торговых центров, например, выставляет вам счета типа маркетингового сбора или административных сборов. Их размер или принцип вычисления должен чётко указываться в договоре. Цену вам могут назвать без НДС, без маркетингового сбора, административного и других сборов, а в договоре все это будет.
Еще стоит обратить внимание на другие виды скрытых платежей. Например, распространена схема с тем, что в здании один провайдер, и собственник не разрешает заводить других. А он просит раз в десть больше обычного тарифа. Бывают сборы за счетчики посетителей. Проверять надо все.
Смотрите, кто отвечает за пожарку: кто ставит, кто платит, есть ли страховка помещения и чья она, что случится, если все затопило или все сгорело. Кто делает вывоз мусора. За все отвечает собственник по умолчанию, арендатор же отвечает за обучение сотрудников технике безопасности и эксплуатацию.
Эти моменты тоже лучше прописать на берегу. Например, вывоз мусора может превратиться в вывоз ртутосодержащих отходов из-за длинных ламп, а это 5-10 тысяч в месяц.
www.realty.vesti.ru
