Эксперты рассказали о типичных ошибках при купле-продаже загородной недвижимости
В августе по традиции совершается наибольшее число сделок по купле-продаже загородной недвижимости. Дачный сезон близится к концу, так что самое время подготовить любимую фазенду к продаже, если у вас есть такие планы. Покупатели тоже любят это месяц: можно без труда осмотреть участок, залезть в каждую щелочку в доме и вне его. Однако, чтобы сделка была быстрой и успешной, нужно знать некоторые секреты. О них расскажут эксперты «МК».
Фото: pixabay.com
«Так слоника не продашь…»
Недавно подруга пожаловалась, что продала свою дачу дешевле, чем надеялась. Такие же, как у нее дома по площади и расположению оцениваются не ниже 4 млн. рублей, а ей больше 3 никто не предлагал. В чем же дело? Оказалось, подруга не сумела преподнести товар лицом. Траву во дворе не покосила, сухую яблоню, которая росла на самом видном месте, не спилила, да и в целом вид у дачи – запущенный, так как там давно никто не жил. Хотя сам дом очень крепкий, построен ее дедушкой из бревен, можно сказать, на века.
«Это очень распространенная ошибка владельцев дач – пренебрегать мелочами при продаже дома. Мы каждому из своих клиентов советуем: обязательно приведите участок в порядок, хотя бы скосите бурьян, помойте от вековой грязи плитку, покрасьте хотя бы веранду, крыльцо, беседку, если уж на покраску всего дома сил и денег нет. Потратите минимум времени и денег, зато выиграете в цене, а главное на дом, который выглядит, ухоженным, быстро найдется покупатель», – рассказывает риелтор Елена Вострякова.
По ее словам, для быстрой сделки нужно подготовить не только внешний вид дачи, но прежде всего документы на нее.
«Очень часто, – говорит она, – клиент заинтересован в покупке, его устраивает и сам объект, и цена, а потом выясняется, что саму сделку можно оформить только через несколько месяцев, потому что продавец еще не вступил в наследство. Не всякий покупатель готов так долго ждать. Или же другая ситуация. Покупатель спрашивает у продавца, где у вас счетчик на электричество? А тот в ответ: да мы от счетчика соседей кабель бросили и платим им определенную сумму в месяц. Нужно ли объяснять, что их договоренности могут и не сработать, когда в права вступит новый владелец дачи. То есть человек фактически покупает дом без энергоснабжения. Конечно, все эти нюансы будут негативно сказываться на цене, а кого-то из покупателей и вовсе оттолкнут».
Итак, что нужно сделать, прежде чем подавать объявление о продаже загородного дома или дачи?
- Соберите все необходимые документы: выписку ЕГРН, справку об отсутствие задолженности, всю техническую документацию, куда относится кадастровый паспорт участка и технический план дома, проект газификации, электро- и водоснабжения, если оно есть, а еще не забудьте взять доверенность у супруга на продажу недвижимости, если она покупалась в браке. Хотя большинство этих документов можно заказать сейчас через интернет, на их сбор все равно уйдет не меньше месяца.
- Сделайте полное обновление дома и участка: не обязательно делать косметический ремонт, порой достаточно выбросить из дома и с участка весь хлам, чтобы стало сразу больше места. Покосите траву, покрасьте и отремонтируйте забор, крыльцо, приведите в порядок площадку для барбекю – это самые реперные точки во время просмотра.
- Замаскируйте серьезные недостатки: возможно у вас нет сил, времени и денег на устранение протечки на крыше или замену старой проводки в доме, тогда сделайте хотя бы так, чтобы это не бросалось покупателям в глаза. Протечку на потолке закрасьте, отремонтируйте розетки и выключатели, чтобы они не искрили, уберите с глаз долой болтающиеся провода и так далее. Лето тем и хорошо для продажи, что определить, насколько ваш дом будет теплым замой, очень трудно. Используйте это преимущество и не затягивайте до осени, когда все его недочеты сразу станут очевидными.
Семь раз отмерь
Совсем другой алгоритм действий требуется от покупателя дачи. Если сформулировать его коротко, то торопиться с заключением сделки не надо, лучше все несколько раз проверить и перепроверить. В противном случае вы можете купить вместе с дачей целый ворох неразрешимых проблем.
В первую очередь, советуют специалисты, проверьте подлинность и правильность оформления всех документов на дом и участок – не сможете сами в этом разобраться, привлеките специалистов, на этом экономить не нужно. Второе – техническое состояние недвижимости и коммуникаций, нужно быть уверенным, что покупаете не кота в мешке, а крепкий дом, в котором будут жить еще ваши внуки, для этого проверьте в нем каждый сантиметр от крыши до подвала.
Кроме самого объекта недвижимости неплохо еще познакомиться и с населенным пунктом, СНТ или коттеджным поселком, в котором он находится. Например, если решили купить дачу в садовом товариществе, обязательно познакомьтесь с его председателем. Во-первых, он вам расскажет нет ли за хозяином дачи, которая вам приглянулась долгов за свет и членские взносы, а, во-вторых, он вас достоверно просветит по поводу всех нюансов местного быта. Например, каков размер членских взносов и на что они расходуются, как часто ремонтируются поселковые дороги, есть ли в СНТ газ, а если нет, то, когда его проведут и так далее.
По словам юриста Юлии Васильевой, бывает так, что земельный участок стоит 400 тыс. руб., а долг по членским взносам за бывшим хозяином накопился за несколько лет более 100 тысяч. То же самое касается и счетов за электричество, газ, воду. Во многих СНТ до сих пор стоит общий на весь поселок счетчик, и плату за электроэнергию собирает правление. Если накопилась большая задолженность, то свет отрубают, и, хотя долги сделали не вы, именно вам придется их оплачивать. В противном случае будете сидеть без света.
«Бывает, что за прежним владельцем числится еще и задолженность по налогу на имущество. Но, к счастью, налог привязан к физическому лицу, а не к объекту, поэтому новому хозяину дачи гасить его не придется», — говорит эксперт.
Часто покупая участок земли или готовую дачу, горожане, у которых раньше не было загородной недвижимости, не всегда трезво оценивают свои финансовые возможности. Они уверены, что после совершения сделки им не придется больше ни за что платить — это их глубокое заблуждение. Содержание недвижимости, текущие расходы по совокупности порой намного превышают первоначальные вложения в недвижимость, предупреждают эксперты.
