Юрист Дроздова назвала правила общения с управляющей компанией
Больше всего жалоб поступает на подмосковный портал «Добродел» в адрес управляющих компаний. Жители Московской области часто жалуются на плохое качество уборки в подъездах и дворах многоквартирных домов. Много жалоб на то, что коммунальщики бывают медлительны и нерасторопны во время аварийных ситуаций, когда, наоборот, нужна четкость и оперативность действий.
Так что делать людям, если управляющая компания, как говорится, мышей не ловит? Как заставить ее выполнять свои обязательства перед жильцами? На эти вопросы «МК» попросил ответить эксперта в области ЖКХ, юриста Ирину Дроздову.
Фото: freepik.com
тестовый баннер под заглавное изображение
– Взаимодействовать с управляющей компанией жильцам нужно сразу же при заселении дома. Потому что именно на этом этапе от действий УК будет зависеть то, насколько комфортной будет жизнь в новостройке.
– Но ведь это зависит в основном от застройщика, насколько качественно он построил дом.
– Вот именно, а поскольку строят у нас далеко не всегда хорошо, и уже после ввода в эксплуатацию выявляется много строительного брака, то только от активности руководства УК будет зависеть, устранит застройщик свои недоделки, или они так и останутся висеть мертвым грузом на новом ЖК.
– А что в данной ситуации могут сделать жильцы, какие у них рычаги воздействия на УК или застройщика?
– По закону, застройщик должен во время гарантийного срока, который длится 3 года, бесплатно устранить все свои косяки. Для этого УК должна предъявить ему правильно составленную претензию на каждый вид брака. Кстати, это и в ее интересах тоже, иначе потом придется латать протекающую крышу или осыпающийся фасад здания из собственных средств.
– И какова здесь роль жителей? Вряд ли они сумеют грамотно составить такую претензию и предъявить ее застройщику.
– Этого от них никто и не требует. Достаточно предъявить эту претензию УК, которая приняла от застройщика дом с недоделками. Она отвечает за его эксплуатацию, содержание, жильцы ей за это платят – вот пусть и решает все вопросы с застройщиком.
– Жильцы, скорее всего, жалуются, вот только далеко не всегда на их жалобы оперативно реагируют коммунальные службы.
– Мало написать жалобу, одну-другую. Нужно постоянно теребить сотрудников УК, руководство компании. Но у людей и помимо борьбы с коммунальными службами полно своих забот, поэтому такие всплески активности жильцов происходят периодически, как правило, когда трубу прорвет и подвал затопит или крыша протечет. А потом опять все затихает, и в коммунальных службах это прекрасно знают, поэтому и не торопятся выполнять поручения жильцов. Ведь любой текущий ремонт в доме стоит денег, которые «управляшка» должна вытащить из своего дохода.
– И как тогда быть – бросить работу, семью и кинуть все силы на борьбу с коммунальщиками?
– Нет, конечно. Я считаю, что с управляющей компанией от имени жильцов должен взаимодействовать юридически грамотный человек – один из жителей дома, то есть лицо, лично заинтересованное в результате. Причем делать это нужно на постоянной основе.
– Тогда этому человеку нужно платить зарплату.
– Конечно, и тут нет ничего плохого или противозаконного. Наоборот, закон предусматривает создание совета дома из числа жителей с председателем во главе, который и будет взаимодействовать с УК. Если жильцы будут дополнительно к своим коммунальным платежам еще выделять некую сумму на зарплату председателю совета дома, никто из них особо не обеднеет, а польза будет ощутимой.
– А можете пояснить на примере?
– Возьмем уборку в доме, на ее качество чаще всего жалуются жители. Часто уборщицы вообще лишь подметают в подъезде, а на остальные этажи даже не заходят. При этом они ставят галочки в графике уборки, как будто убирают каждую неделю весь подъезд, и фото посылают своему руководству. Проверить каждый дом, а тем более каждый подъезд, техник-смотритель не сможет. Но зато это сможет сделать председатель Совета дома (в народе «старший по дому») и передать фото всех неубранных мест представителю УК, а тот в свою очередь обязан составить по всей форме Акт о нарушении качества или превышении установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ управляющей компанией. Этот акт обязывает УК пересчитать тариф за уборку в том месяце, в котором обнаружены нарушения. После того, как компания не досчитается денег, она быстро найдет управу на ленивую уборщицу или вовсе ее уволит.
– А как вообще выбирают УК?
– УК избирается на общем собрании собственников дома – это определено Жилищным Кодексом РФ. Кроме этого, УК может быть назначена застройщиком, если это новый дом, выбрана на конкурсе администрацией или ею временно назначена.
– Бывают случаи, когда протоколы таких собраний подделываются.
– Да, но это уже повод для обращения в полицию с заявлением о подделке официального документа или в орган государственного жилищного надзора, а также в суд.
– Наверно, лучше, когда в большом ЖК работает несколько управляющих компаний, чтобы был между ними дух конкуренции?
– Как раз нет. У коммунальных организаций, как, впрочем, у любого предприятия, любого бизнеса есть своя рентабельность, она зависит от площади ЖК, который они взяли в эксплуатацию. Так что, если дом маленький или в большом ЖК работает сразу несколько управляющих компаний, то тарифы они значительно поднимут, потому что в убыток никто работать не будет. Или, и это, как правило, расширенная практика, УК не будут выполнять все положенные регламенты.
– Вы объяснили, что делать жителям, если в доме плохо убирают в подъезде или дворе, а как быть, если в доме течет канализация или крыша?
– И в этом случае тоже нужно грамотно выстраивать отношения с УК. Например, если аварийную ситуацию можно исправить с помощью текущего ремонта, то это зона ответственности управляющей компании, а если проблема выросла до вселенских масштабов и требуется капитальный ремонт крыши или той же канализации, тогда заявку нужно подавать в Министерство жилищно-коммунального хозяйства региона. Но, к сожалению, там уже все капремонты расписаны на много лет вперед, и никто ваш дом просто так вперед не пропустит, если он по графику стоит на 2030-й год. Другое дело, что эти графики составляют чисто формально, отталкиваясь от года постройки здания, а в жизни бывает так, что дом, который построен намного раньше, выглядит намного лучше, чем тот, что сдан в эксплуатация на несколько лет позже. Поэтому, если жители платят в региональный фонд капитального ремонта (в народе именуемый «общий котёл»), то им нужно будет доказать необходимость переноса капремонта на более ранний срок, и для этого прежде всего нужно провести собрание собственников и обследование технического состояния многоквартирного дома у специализированной организации.
– Куда можно пожаловаться на действия или точнее бездействие УК?
– Прежде всего, в орган, который выдал лицензию УК и обязан проводить лицензионный контроль в отношении УК. В Подмосковье это – Министерство по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области. Эта главная надзорная организация, которая отвечает за эффективную работу УК. Компанию привлекут к административной ответственности, обяжут устранить нарушения, а при определенных условиях, могут лишить ее лицензии.
