Собрания через СМС и регистрация теплицы
В последние годы загородное жилье приобрело для россиян большие преимущества.
Но чтобы с удовольствием жить на даче, мало иметь красивый сад и дом, нужно еще, чтобы и вокруг тоже был порядок. Например, чтобы к СНТ вел удобный подъезд, а в самом дачном поселке было чисто и красиво. Другой вопрос, как это все организовать, если дачники не знают законов и не умеют конструктивно взаимодействовать друг с другом и органами власти?
О том, как превратить садоводческое товарищество в комфортный поселок, «МК» попросил рассказать эксперта по дачному законодательству, руководителя федерального дачного проекта «Цифровые СНТ» Федора МЕЗЕНЦЕВА.
Фото: pro-dachnikov.com
— Три года назад, в 2019 году, вступил в силу закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», тогда же в СНТ официально разрешили регистрировать жилые дома и прописываться в них.
Это очень важное положение, потому что после этого жители коттеджных и дачных поселков получили такие же права, как и в населенных пунктах. То есть к ним теперь можно строить подъездные дороги, а у жителей будет возможность отдавать своих детей в местные школы и детские сады.
— Это все только в теории или уже и на практике есть?
— И на практике тоже. Власти Московской области несколько лет уже реализуют совместно с Москвой план строительства подъездных дорог к подмосковным СНТ. И когда планируют строительство поликлиник, магазинов и другой социальной инфраструктуры в сельской местности, тоже берут в расчет то, что нагрузка на них будет не только за счет жителей близлежащих деревень, но также и тех, кто живет в садоводческих товариществах.
— Однако далеко не всем дачникам удается эффективно взаимодействовать с местными органами власти. Например, наша общероссийская беда — дороги. Весной они разбиты, а зимой, которая уже не за горами, занесены снегом. И добраться до СНТ — целая проблема.
— Все зависит от того, на чьем балансе находится эта дорога. Если она муниципальная, то нужно смело обращаться на портал «Добродел», заявки там обрабатываются четко и оперативно. Но если дорога, ведущая в СНТ, является собственностью садоводческого товарищества или вообще не оформлена, то ее расчисткой от снега должны заниматься сами дачники. Регулярно вызывать спецтехнику для расчистки снега и оплачивать эту работу — обязанность правления СНТ.
— Это при условии, что в СНТ зимой живет много людей, а если только несколько семей, а остальные приезжают время от времени по выходным?
— Чистить дороги нужно независимо от количества проживающих, хотя бы потому, что промерзшая зимой дорога гораздо меньше разбивается машинами во время весенней распутицы, и в результате дачники сэкономят летом на ямочном ремонте до 70% средств, потраченных зимой на расчистку дороги от снега. Кроме того, правила пожарной безопасности требуют, чтобы все дороги в поселке были свободны для проезда круглогодично, даже если на дачах никто не живет. Пожар может возникнуть и в пустом доме из-за замыкания проводов на вводе.
— Наверное, все бытовые проблемы в СНТ сводятся к одной — достаточно ли у товарищества средств, чтобы платить за благоустройство территории поселка, строительство дорог, детских и спортивных площадок, газификацию домов и так далее. А средства — это взносы, которые не всегда исправно платят члены СНТ. Как с этим быть?
— На злостных неплательщиков нужно подавать в суд, такие иски, как правило, удовлетворяются.
— Но бывает так, что на территории СНТ находится, к примеру, 100 участков, а владельцы половины из них не являются членами товарищества и говорят, что не обязаны платить взносы, хотя пользуются дорогами, инженерными сетями, выбрасывают свой мусор в контейнеры. Как их заставить платить?
— По Федеральному закону №217-ФЗ все, кто приобрел землю в СНТ, обязаны платить членские взносы, независимо от того, является он членом товарищества или нет. Если семья находится в тяжелой финансовой ситуации, правление может согласовать рассрочку платежей или предложить погасить задолженности по взаимозачету: например, покосить траву на территории общего пользования.
— Один из самых злободневных вопросов, который вызывает ожесточенные споры на общих собраниях в СНТ: как платить взносы. С площади участка или количества проживающих там людей?
— Закон оставляет этот вопрос на усмотрение дачников. Они должны сами решить на общем собрании и внести в устав товарищества правила определения размера взносов или формулу их расчета. Нужно один раз утвердить основной порядок, а также то, как будут применяться понижающие или повышающие коэффициенты.
— И сколько в среднем платят сейчас дачники?
— В СНТ около 1,5 тыс. рублей в месяц, в коттеджных поселках 5–6 тысяч.
— Какие еще моменты из жизни садоводческого товарищества должны быть отражены в уставе СНТ?
— Необходимо указать возможность использования электронных и иных технических средств при проведении общих собраний. Это касается не только электронной почты и чатов в соцсетях, но также видеоконференцсвязи и сбора заочных голосов через СМС. Чтобы пользоваться этими гаджетами для решения различных хозяйственных проблем в СНТ, нужно сначала прописать все эти положения в уставе.
— А что это дает?
— Возможность проводить общие собрания заочно. Потому что собрать членов товарищества на очное собрание — это непосильная задача даже для опытного и авторитетного председателя правления. А без кворума, который составляет 50% плюс 1 голос от всех членов товарищества, ни одно решение собрания не является законным. Такие решения собрания всегда смогут опротестовать в суде оппоненты правления, которых в любом СНТ всегда бывает в достатке. Чаще всего из-за этих проблем многие хозяйственные задачи решаются трудно, потому что люди не могут собраться вместе и договориться.
— Что чаще всего вызывает ожесточенные споры между соседями?
— Причин для разногласий существует много. Например, кто-то из дачников держит на участке домашнюю птицу или мелкий скот. Закон это позволяет, но есть непременное условие: должны строго соблюдаться все нормативы: площадь и расположение хозпостроек на участке, ветеринарные нормы по содержанию и количеству животных. В частности, курятник не должен находиться от соседского забора ближе чем на расстоянии 4 метров, от колодца — 8 метров, от жилого дома — 12 метров.
В большинстве случаев возникают конфликты между соседями именно тогда, когда эти нормы не выполняются. Кому понравится, если запах навоза и полчища мух от соседского птичника или скотного двора будут досаждать вам и вашим гостям?
— Мне кажется, чаще всего конфликты возникают из-за шума. Один хочет подремать в тенечке, другой в это время устраивает шумную вечеринку с громкой музыкой.
— И это тоже. В таких случаях, если разговор с соседом «по душам» не помогает, нужно обращаться в правление или же записывать происходящее на видео и обращаться с заявлением к участковому. Все жители обязаны соблюдать Закон об обеспечении тишины и покоя граждан на территории Московской области, никаких исключений для территорий СНТ нет.
— А чем в данной ситуации может помочь правление?
— Правление может лишить нарушителя скидки на оплату членских взносов. Накладывать штрафы полномочий нет, а вот лишить бонусов — вполне можно. Если учесть, что скидка за год составляет несколько тысяч рублей, то наказание получается ощутимым. Такая мера применима и к тем, кто моет свои машины в СНТ или выгуливает на землях общего пользования собак без поводка. В общем, нарушителей правил общежития в садоводческом товариществе вполне реально наказывать рублем.
— Разве на своем участке машину нельзя мыть?
— Нет, конечно. Закон о благоустройстве в Московской области предписывает, что мыть автотранспорт можно только в строго установленных местах, то есть на официальных автомойках, потому что сточные воды после мойки машины загрязняют почву, делают непригодной для питья воду в колодцах. Так что любителей сэкономить на автомойках ждет штраф — 5000 руб.
— Раз уж мы заговорили про соседские споры, то нельзя обойти стороной такой болезненный вопрос, как межевание границ в дачном поселке.
— Вопрос действительно очень актуальный, но имеющий сегодня реальное решение — нужно заказать комплексные кадастровые работы на всей территории товарищества. Это позволит одновременно устранить все ошибки в межевании, узаконить неоформленные строения, а также сэкономить от 20% на стоимости таких работ. Если исправлять ошибки в границах участков индивидуально, то получается принцип домино: привели в порядок границы одного участка (причем чаще всего через суд) — исключили из государственного реестра границы трех соседских. Потом эти соседи начинают «двигать» следующих — и так до последнего участка. Поодиночке будет раз в 10 дороже и дольше.
— А если не удается договориться с соседями, тогда как быть? Ведь если ваш участок накладывается на соседский, то в этом случае недвижимость зарегистрировать нельзя.
— Бывает, что и дом формально оказывается на соседнем участке. Тогда решать спор приходится только через суд. Причем иногда люди решают оставить все как есть, но это отложенная проблема, которая рано или поздно проявится. Сейчас у вас хорошие отношения и ни для кого принципиальной разницы не имеет, что соседский забор фактически смещен на полметра в сторону вашего участка. А завтра что-нибудь изменится: отношения испортятся или сосед надумает продавать дачу — и проблема заиграет всеми красками, а решать ее придется, как всегда, в срочном порядке (например, сделка по купле-продаже участка «горит» или банк отказывает в ипотеке), что существенно удорожает процесс.
— Наверно, поэтому многие дачники и не регистрируют свою собственность, когда подумают, сколько с этим мороки возникает, а бонусов ноль.
— Вот тут я с вами не согласен. Процедура регистрации дачной недвижимости сейчас упрощена до предела. Вы приглашаете кадастрового инженера, который составляет межевой план участка и технические планы всех строений на нем, пишете заявление о постановке на учет своей недвижимости через МФЦ и подаете эти документы на регистрацию.
Теперь о плюсах регистрации. Они, безусловно, есть. Если ваши строения не зарегистрированы, вы не сможете их официально продать или завещать: придется указывать в документах только пустой участок. Да и страховые компании сегодня более внимательно относятся к наличию документов на недвижимость. А представьте, что в один прекрасный день власти решат провести через ваш дачный поселок дорогу или построить другой инфраструктурный объект? При изъятии земельных участков для государственных нужд соседи, у кого недвижимость зарегистрирована, могут получить адекватную компенсацию, а вы будете долго доказывать имущественный интерес и рыночную стоимость своих объектов. Ведь с юридической точки зрения у вас там ничего не построено. Важно учесть, что планирование и строительство социальной инфраструктуры власти делают на основании базы зарегистрированных жилых объектов. Откуда им знать, что к вашему дачному поселку нужна дорога или нужен магазин поблизости, если дома не зарегистрированы?
— Но люди опасаются, что придется платить большие налоги, жизнь-то дорожает.
— Налоговое бремя — вполне посильное. Если мы не берем участки в несколько гектаров и расположенные в районе Рублевки или Завидова, то налоги на дачную недвижимость в Московской области невысокие, они по карману семье даже со скромным достатком. Тем более что существует ряд федеральных льгот. Например, пенсионеры не платят налоги на дачу, если она единственная, и на одну капитальную хозяйственную постройку, на один гараж, а также за участок в 6 соток. А для всех остальных жителей действует налоговый вычет на 50 кв. метров в доме, то есть если у вас площадь дачи — 90 кв. метров, то налог начисляется только за 40 кв. м. Это правило действует для всех владельцев дач на территории страны.
— Наши читатели спрашивают, правда ли, что нужно регистрировать все хозяйственные постройки на участке, в том числе теплицы?
— Хозяйственные постройки регистрируются по желанию собственника, это нужно только для оформления страховки или для продажи. Что касается теплиц, то это устойчивый фейк, неизвестно кем запущенный в Интернет, но он очень живучий и время от времени возникает в различных чатах дачников. Теплицу не нужно регистрировать, даже если она у вас стоит на фундаменте. Регистрируют только промышленные теплицы большой площади на землях для сельскохозяйственного производства, предназначенные для выращивания овощей на продажу, но их вообще нельзя строить на землях СНТ — это нецелевое использование земли.
— Еще одна болезненная тема для дачников — постоянно растущие тарифы ЖКХ, в том числе и на вывоз мусора.
— Тарифы на коммунальные услуги действительно растут, очередное повышение мы ждем уже в декабре этого года. Подмосковные СНТ уже несколько лет заключают официальные договоры на вывоз твердых коммунальных отходов, и благодаря этому вокруг дачных поселков стало меньше стихийных свалок. Кстати, если подойти к утилизации отходов с умом, то можно существенно сэкономить на этой статье расходов.
— Каким образом?
— Вывоз отходов, в зависимости от сезона и количества проживающих на территории СНТ людей, может производиться двумя способами — как по определенному графику, так и по факту накопления. Плата за эту услугу также начисляется по-разному: по нормативу или по факту. Если дачники на общем собрании решат, что будут отделять вторсырье от смешанных отходов, то объемы вывозимого мусора сократятся в несколько раз.
— Но вторсырье тоже нужно вывозить, а значит, платить.
— Вывозить — да, но совсем не обязательно платить. Многие подмосковные СНТ заключили договоры на бесплатный вывоз пластиковых бутылок и стеклобоя с частными компаниями. Закон это не запрещает. СНТ как юридическое лицо вправе сдать вторсырье на переработку, своими силами сдавать металлолом.
Например, мы в своем СНТ поставили несколько специальных сеток для разных видов отходов — отдельно для пластиковых бутылок, жестяных банок, стекла и картона. После этого объемы вывозимого мусора у нас сократились почти в 2 раза, и серый бак (для смешанных отходов) стал наполняться на 45% меньше. А это уже очень приличная экономия.
КОММЕНТАРИЙ
Наталья АДИГАМОВА, министр имущественных отношений Московской области:
— В Подмосковье с начала года по «дачной амнистии» зарегистрировано порядка 70 тысяч объектов недвижимости, из них более 53 тыс. — объекты индивидуального жилищного строительства общей площадью 7,4 млн кв. м, что на 23% больше, чем в прошлом году. Причем рост отмечается именно с мая, когда начал действовать новый закон по ускоренной регистрации и постановка имущества на учет стала занимать до трех рабочих дней. Несмотря на то что «дачную амнистию» продлили, мы не видим снижения в регистрации. Это говорит о том, что жители понимают важность этой программы. А стимулом является не только возможность стать собственниками построек в упрощенном порядке и сделать имущество своим, но и возможность получить ряд преимуществ. Мы проводим большую информационную кампанию. Это непосредственно встречи с жителями с привлечением специалистов из БТИ и Росреестра. К примеру, только в этом году мы провели с председателями СНТ более 30 встреч во всех муниципальных образованиях с охватом 12 миллионов дачников. В августе мы запустили мобильные офисы МОБТИ, которые выезжают в СНТ, консультируют и помогают непосредственно в регистрации. «Дачная амнистия» в первую очередь позволяет решить проблему переоформления прав по документам старого образца, легализовать построенные жилые дома на участках, в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы, а для государства этот законопроект позволяет увеличить приток капитала в виде налоговых взносов. Если говорить о планах, в этом году осталось зарегистрировать чуть более 10% объектов недвижимости — это 80 тысяч, но мы рассчитываем, что достигнем рекордного количества госрегистраций — 100 тысяч объектов за этот год.
