Неудачная ликвидация
Ликвидация СНТ, особенно в ближайшем Подмосковье, стала носить массовый характер. Рассчитывая на социальную газификацию, садоводы добровольно избавляются от юридического лица своего дачного товарищества, но в итоге вместо вожделенной трубы получают баснословные счета за «коммуналку», а в отдельных случаях на месте СНТ появляются крупные застройщики и возводят многоэтажки. Острые ситуации, с которыми сейчас сталкиваются в столичном регионе дачники, члены некоммерческих объединений и СНТ, прокомментировал для «МК» председатель Союза дачников Подмосковья Никита ЧАПЛИН.
Фото: youtube.com
Как известно, в рамках социальной газификации подвести трубу непосредственно к участку могут лишь владельцы земель со статусом ИЖС. Ежели ваши пресловутые 6 соток находятся в составе СНТ, то магистраль с «голубым топливом» дотянут лишь до границ товарищества, а все, что дальше, — за свой счет. Проекты, согласования, земляные работы… Все это стоит немалых денег; и вот из желания сэкономить кровные иные дачники решаются на перевод своей земли в категорию ИЖС. А сделать это, пока существует садовое товарищество, попросту невозможно.
Хотя бывают отдельные случаи, когда Росреестр переводит земельный участок конкретного садовода из категории «огород» в «жилую застройку», но, как правило, муниципальные власти, на территории которых происходят такие метаморфозы с целевым назначением земли, через суд оспаривают подобные действия и всё возвращают на круги своя. А потому, чтобы на законных основаниях изменить категорию земельных участков, садоводы вынуждены предварительно прекратить деятельность СНТ.
Однако не стоит питать иллюзий, что ликвидация товарищества позволит автоматом войти в состав поселения, получить статус ИЖС и пользоваться всеми благами городских жителей. Здесь должно сойтись слишком много звезд. Во-первых, ваш земельный участок должен быть не менее 5 соток (а у многих владельцев фазенд наделы лишь в 4 сотки), в противном случае не видать вам ИЖС как собственных ушей. Во-вторых, перевод земли из «огородной» категории в «жилую» удовольствие не из дешевых и обходится нынче минимум в 100–150 тысяч рублей. В-третьих, изменение категории земли с «садоводства» на «индивидуальное жилищное строительство» поднимет кадастровую стоимость участка и повлечет увеличение коэффициента, применяемого к исчислению налога на землю. Таким образом, ежегодное фискальное бремя может стать в полтора-два раза выше, нежели платит рядовой дачник, будучи членом СНТ.
Справляем нужду. Коллективную
Зато, как утверждают сторонники развала садовых товариществ, после ликвидации юрлица все дороги и проезды возьмет под свое крыло местный муниципалитет, а значит, не придется сбрасываться на электриков, меняющих лампочки на фонарных столбах, на трактор для уборки снега, на ремонт асфальта и прочие коллективные нужды. На самом же деле это глубокое заблуждение.
— Садовое некоммерческое товарищество — это юридическое лицо, которое обладает определенным имуществом и, собственно, создается только ради того, чтобы имущество (дороги, сети, шлагбаумы и прочее) создавать и обслуживать, — поясняет Никита Чаплин. — И после ликвидации СНТ все имущество общего пользования подлежит передаче в общую долевую собственность владельцев участков в пределах территории ведения садоводства. А в соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества. Поэтому после ликвидации товарищества гражданам придется самостоятельно содержать общее хозяйство. Подчеркну: ликвидация СНТ влечет лишь изменение лица, обязанного поддерживать имущество в пригодном для эксплуатации состоянии. Может ли муниципалитет принять на свой баланс общее долевое имущество экс-дачников? Такое возможно лишь в случае оформления документов, в соответствии с которыми территория садоводства станет частью территории крупного поселения. В каждом регионе свои критерии к «кандидатам в деревни», но одним из самых важных является критерий достаточности инфраструктуры для новых жителей.
Бремя платить
Но даже если предположить, что отдельно взятое СНТ соответствует всем критериям, чтобы стать полноценной частью города или деревни, то далеко не факт, что муниципалитет сможет взять общедолевое имущество дачников под свое крыло, поскольку на содержание этого добра попросту может не оказаться денег в местном бюджете. И в этом случае экс-садоводам придется либо самостоятельно создавать управляющую компанию, либо ее назначат органы местного самоуправления и платить за работу коммунальщиков придется каждому домовладению отдельно.
Как показывает опыт тех, кто по собственной глупости согласился на ликвидацию садоводства, счета за коммунальные услуги совершенно несопоставимы с членскими и целевыми взносами, которые приходилось платить, находясь в составе СНТ. К примеру, на обязательные нужды подмосковные садоводы в среднем платят от 12 до 18 тысяч рублей в год. А вот «ижеэсники» раскошеливаются на 5–8 тысяч рублей, но уже ежемесячно! Но и это еще далеко не все траты на загородную жизнь — ведь после ликвидации СНТ каждое домовладение будет обязано самостоятельно заключать договор с оператором ТБО на вывоз мусора. В зависимости от площади участка цены в среднем разнятся от 4500 до 6500 рублей в месяц.
Еще из неприятного — ликвидировав свое СНТ, бывшие садоводы могут лишить свою землю, если можно так выразиться, того статуса, ради которого она некогда выделялась, то есть под садоводство и огородничество. А у местного муниципалитета вполне могут измениться градостроительные планы, и вновь принятая в состав города или поселка территория запросто может быть отдана застройщикам под возведение жилого квартала из многоэтажек. И такой риск особенно высок там, где земли расположены близ Москвы или где по соседству уже вовсю растут «человейники».
Подтверждает это и Никита ЧАПЛИН:
— Органы власти вполне могут положить глаз на приглянувшиеся или, давайте их так назовем, необходимые земли и выкупить их для муниципальных или государственных нужд, — говорит «главный садовод» страны. — Хотя для многоэтажек или промобъектов это будет скорее выкуп инвестором, а не властями. А что касается того, землю с каким статусом проще отдать под жилую застройку, — однозначно ИЖС, поскольку в этом случае не придется иметь дела с юрлицом в виде СНТ.
Легализация дачного бизнеса
Поэтому прежде, чем принять решение о ликвидации своего СНТ, садоводам следует хорошенько взвесить все за и против. По сути, кроме газовой трубы, подведенной до забора участка, других плюсов от ликвидации дачного товарищества нет ровным счетом никаких, ибо относительно небольшие членские взносы будут заменены на колоссальные поборы со стороны управляющих компаний. Вырастут налоги. А некоторые особо ушлые соседи могут на вполне законных основаниях открыть на своем участке со статусом ИЖС автосервис, ресторан или другой коммерческий объект, что юридически запрещено делать в рамках СНТ. Кстати, именно люди с предпринимательской жилкой, как правило, и мутят воду в садоводствах, ратуя за ликвидацию юрлица и перевод участков в ИЖС, чтобы открыть на своей земле бизнес или легализовать уже имеющийся. Ну или чтобы подороже продать свои сотки, особенно если во владении сразу несколько участков в садовом товариществе.
Но все же самая главная опасность ликвидации СНТ — это многократное возрастание риска пересмотра градостроительного плана муниципалитета, а значит, дачники по щелчку пальцев могут в одночасье остаться у разбитого корыта. Безусловно, все по той же статье 56.3 Земельного кодекса РФ местные власти могут выкупить приглянувшиеся им земли под строительство дороги или жилого квартала у всего СНТ. Но сделать это будет гораздо сложнее и дороже, ведь помимо «отступных» за изъятие участков у дачников им придется раскошелиться на компенсационные выплаты за земли общего пользования и другую собственность дачного товарищества. И чем больше у садоводства земель и различного «общакового» имущества, тем менее выгодно будет посягать застройщикам на приглянувшуюся территорию.
ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ
Людмила БУРЯКОВА, руководитель всероссийской общественной приемной Союза садоводов России:
— Да, у садоводов есть проблемы: несовершенная инфраструктура, должники, повышение размера взносов, порой отсутствие взаимопонимания между председателем и членами товарищества… Но иногда проблемы создаются искусственно. Как, например, обманный призыв недальновидных или расчетливых дачников срочно ликвидировать СНТ и войти в состав населенного пункта — мол, тогда ни за что платить не надо будет, одно сплошное счастье. На самом же деле СНТ — это самая дешевая форма существования для садоводов, имеющих свой земельный участок. И не стоит наивно полагать, что, если получить статус ИЖС и стать горожанином, стоимость владения участком и домом резко снизится. Будет все с точностью до наоборот.
А попытка крупных застройщиков на законодательном уровне наделить себя правом на строительство домов на землях садовых товариществ — это вообще отдельная тема для разговора! Не забывайте, что в России дача не хобби, а образ жизни десятков миллионов людей. Это и возможность прокормить себя и свою семью самостоятельно. Более того, садоводы выращивают на своих участках половину, если не больше, локальных овощей, сезонных фруктов и ягод, которые мы видим на прилавках магазинов.
Именно дачники на деле, а не на словах обеспечивают продовольственную безопасность нашей страны.
ЦИФРА ДНЯ
87 000 садоводческих объединений граждан зарегистрировано на сегодняшний день в России.
СПРАВКА “МК”
Официально слово «дача» впервые было употреблено в 1844 году в указе Николая I «О раздаче в г. Кронштадте загородной земли под постройку домиков или дач и разведение садов».
КСТАТИ
Российский союз промышленников и предпринимателей в тандеме с Российским союзом строителей направили в Минюст людоедскую инициативу. Они предлагают включить участки земель, застроенные частными и садовыми домами, в закон о комплексном развитии территорий. Это уже окрестили «дачной реновацией», о чем «МК» неоднократно писал. Если вкратце, то земли СНТ и участки ИЖС можно будет использовать под многоквартирную застройку, а владельцев частной собственности в принудительном порядке выселять с занимаемых участков в обмен на денежную компенсацию. Аппетиты застройщиков вполне понятны, они и не скрывают, что, например, в Подмосковье, особенно ближайшем, им остро не хватает площадей под строительство жилых кварталов, а в случае с дачниками земля для реализации планов им будет доставаться фактически даром. Особенно там, где нет общедолевого имущества. Впрочем, Никита Чаплин утверждает, что на сегодняшний день такая инициатива отклика в сердцах парламентариев не нашла: «Нужно понимать, что комплексное развитие территорий в первую очередь это бизнес. И мы считаем, что застройщики вполне могут найти подходящие территории для реализации своих проектов, не покушаясь на земли садоводов».
