Программа «Усадьбы Подмосковья» действует с 2013 года. Частные инвесторы могут заключить договор льготной аренды на 49 лет аварийной усадьбы, если в срок выполнят все реставрационные работы. Если раньше такие условия привлекали компании, то сегодня с изменением в экономике льготная аренда не помогает привлечь финансирование. На встрече с представителями Правительства области и бизнеса депутаты Московской областной Думы рассмотрели возможность изменения программы.
«В 2013 году в области обострилась проблема “аварийных” усадеб. Тогда поднимался вопрос о специальном законе, но в итоге было принято Постановление Правительства, которое и дало старт программе «Усадьбы Подмосковья». При её разработке был учтён мировой опыт, и долгое время она показывала свою эффективность. Но сейчас перед нами стоит задача не только сохранить как можно больше памятников, но и найти компромисс с инвесторами», – заявил Олег Рожнов, председатель Комитета по вопросам культуры, образования и туризма Московской областной Думы, открывая заседание.
Сегодня по программе «Усадьбы Подмосковья» на реставрацию передано 35 усадеб. Согласно условиям программы, инвестор обязуется за 7 лет провести восстановительные работы, а после получает по льготной аренде – 1 рубль за квадратный метр – усадьбу и прилегающие к ней территории на 49 лет. По такому договору инвестор имеет право получать прибыль с объекта и развивать на территории туристический комплекс. Иными словами, в экономическом смысле подразумевается, что компенсировать свои затраты инвестор сможет за 49 лет льготной аренды. Однако изменились условия рынка.
«На реставрацию нам передали 9 объектов – 7 из них по программе «Усадьбы Подмосковья». Мы рассматривали их восстановление как социальную часть нашего бизнеса, но с изменениями в экономике у компании исчезла возможность инвестировать исключительно собственные средства. Вот тогда мы столкнулись с проблемой – привлечь сторонних инвесторов не получается из-за условий договора. Никто не вкладывает средства, особенно банки, в объекты на условиях аренды. Это ненадежно», – рассказал Алмаз Давлетшин, руководитель управляющей компании Инвестиционной группы компаний ASG.
Инвестиционная группа компаний ASG уже закончила реставрацию усадьбы Аигиных – стоимость проекта составила более 200 миллионов рублей. Сейчас ASG планирует потратить ещё 175 миллионов на обустройство территории усадьбы: строительство парковой зоны, отеля, зоны отдыха. На 60% закончена реставрация усадьбы Тарасково в городском округе Кашира.
Стоимость реставрационных работ достаточно высокая – в среднем, это 100 тысяч рублей на квадратный метр. Для реставрации остальных объектов нужно привлекать внешнее финансирование, которое не предоставляется на правах аренды из-за высоких рисков. Кроме того, 7 лет, которые выделяются на все работы, зачастую оказывается недостаточно – объём износа слишком высок. Если же инвестор не укладывается в семилетний срок – договор просто расторгается, а значит, судьба привлеченных средств оказывается под вопросом. Решение проблемы можно найти в 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
«С начала реализации программы «Усадьбы Подмосковья» изменилось федеральное законодательство. В законе о приватизации государственного и муниципального имущества предусмотрели возможность льготной передачи в частную собственность объектов культурного наследия в аварийном состоянии. Сейчас эту практику применяют в Ижевске и Петрозаводске. В нашей же программе не предусмотрено отчуждение государственной собственности – в ней прописан другой механизм. Поэтому мы не можем пересмотреть правила для усадеб, которые уже перешли в аренду», – сообщил Равиль Саитов, заместитель Министра имущественных отношений Московской области.
Согласно поправкам в закон, усадьба в аварийном состоянии может быть выставлена на аукцион по льготной цене – её стартовая стоимость составит 1 рубль. С победителем аукциона заключается договор о передаче собственности с перечнем условий, на которых он может ей распоряжаться. Кроме того, дополнительные ограничения накладывает и статус охранной зоны у таких объектов, а также требования по предмету охраны. Если инвестор нарушает условия договора, то усадьба возвращается обратно государству. По словам Равиля Саитова, такой механизм государственно-частного партнёрства можно было бы включить в региональную программу и передавать по нему усадьбы, на которые ещё не были заключены арендные договора. Но сделать этого нельзя, пока в законе действует требование предоставить инвестору эскизный проект.
Эскизный проект – это часть документации, предоставляемой на аукцион, в которой определяются требования к внешнему облику усадьбы и способах её эксплуатации, а также прилегающих территорий. Как правило, проект существенно ограничивает инвестора, к которому и так предъявляются условия со стороны федерального и областного законодательства в части охраны объектов культурного наследия. При том, что документ, по мнению представителя ASG, является излишним с правовой точки зрения, он также и отпугивает потенциальных инвесторов. Есть и другие сложности: согласно закону, эскизный проект должен быть разработан за бюджетные средства. Это дорогостоящие работы, поэтому Министерству имущественных отношений придётся закладывать его в свой бюджет уже на следующий год, что, помимо дополнительных финансовых затрат, влечёт за собой затягивание процесса реставрации. При этом сохранность объекта культурного наследия остаётся всё это время под угрозой.
«Закон требует эскизного проекта для передачи объекта в собственность. Этот документ требует больших затрат, как финансовых, так и на время его разработки. Но без него выходить на продажу усадеб, не обременённых арендой, нельзя. Мы готовы рассмотреть возможность выйти с федеральной инициативой отменить это требование, если со стороны Минимущества и бизнеса будут представлены объективные основания», – объявил Олег Рожнов.
Рассмотреть возможность федеральной инициативы депутаты планируют уже в марте 2018 года. К этому времени Минимущество области предоставит данные по усадьбам, находящимся в программе «Усадьбы Подмосковья». Если решение будет положительным, а Госдума одобрит поправки, то у инвесторов появится возможность привлекать средства не только частных компаний, но и международных фондов, специализирующихся на сохранении объектов культурного наследия.
