10 лет порядка 62% СНТ и подобных объединений по всей стране приказали долго жить
Ну вот и все. Пожалуй, можно приступать к закрытию дачного сезона. Каким он был? Чем волновал и запомнился? Какие процессы происходят сегодня в садово-дачных хозяйствах? Что нам сулит завтра? Эти вопросы мы задали «дачнику» и общественнику со стажем Людмиле Голосовой.
Садовые и дачные товарищества — это традиции, правильное воспитание и связь поколений.
— Людмила Даниловна, понимая, что проблем у садоводов нынче выше крыши, с чего начнем?
— С общей картины. Все, у кого есть собственные земельные участки, знают, что на этих территориях не только растят плодово-ягодные и овощные культуры. Здесь восстанавливают свое здоровье до трех поколений семьи. Здесь созданы все условия, чтобы росло здоровое поколение, физически и духовно нравственное. Садоводческие, огороднические и дачные объединения — это активное коллективное сообщество, в котором сохраняются традиционные ценности, все это время люди содержали и содержат их на свои личные средства. А ведь данные территории используют более 60 млн граждан России.
— О каком количестве участков под садоводство, огородничество и дачное хозяйство идет речь?
— Под эти виды деятельности в России используется порядка 21 миллиона земельных участков. Причем в своем большинстве эти объединения были созданы в период существования СССР. Земли предоставлялись безвозмездно, навечно и не облагались налогами. Ранее государство очень бережно относилось к землям сельскохозяйственного назначения. Поэтому садоводам обычно выделялись участки именно на неудобных территориях и неугодьях. А уже силами граждан эти кусочки земли были превращены в цветущие сады.
Как известно, частной собственности на землю в СССР не было. Зато был отработан механизм, когда земельные участки можно было передавать по наследству, дарить, продавать. Граждане, обрабатывающие свои клочки земли, были уверены, что они достанутся детям. Что при необходимости они смогут их продать или подарить.
Когда пытаются сказать, что в СССР не велся кадастровый учет, — это не соответствует действительности. В Союзе раз в три-пять лет проводилась инвентаризация земель. Отдельным нормативным актом велась инвентаризация территорий садоводческих, огороднических и дачных товариществ силами государства. Уточнялись координаты характерных поворотных точек, всей территории товариществ, индивидуальных земельных участков. Граждане платили мизерную плату, которая вносилась в кассу товарищества и фиксировалась в членской книжке. Землеотводы под садоводство, огородничество и дачное хозяйство предоставлялись на основании решений местных народных депутатов. В том числе земля выделялась и предприятиям для сотрудников. Постановление глав местных администраций считалось правоустанавливающим документом. На основании этого постановления земельные комитеты уже на местах выдавали каждому свидетельства о праве собственности на землю. Тот же сценарий работал и при передаче товариществам земли общего пользования в коллективную совместную собственность. На земли общего пользования тоже выдавались документы. Все это работало до начала 90-х.
— А что дальше?
— Как потом выяснилось, почти половина граждан, которые законно занимались садоводством и огородничеством на своих участках, так и не получили индивидуальные постановления и свидетельства. Но тогда их удалось преодолеть дополнениями к статье 28 ФЗ №66 от 15.04.1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях». Там была прописана возможность оформления земельных участков в собственность без ограничения сроков. Но позже 28-ю статью убирают из ФЗ №66 законом №171 от 23.06.2014 года. Как следствие, опять возникла проблема!
— Что это за проблема?
— Изменения в законодательстве упростили освобождение территорий: если у человека, например, на конкретный земельный участок нет правоустанавливающих документов, появляется возможность по принудительному изъятию земель. И если первично принудительно можно было изъять землю только для государственных нужд с предварительным равноценным возмещением, то появилась возможность изымать землю принудительно для муниципальных нужд, для линейных объектов (газопроводы, линии электропередач, а это коммерческие структуры). Затем добавили и другие «способы» изъятия. Потом появился ФЗ №494 от 30.12.2020 года по комплексной застройке территорий. То есть дали возможность муниципалитетам самим определять подобные территории, но с оговоркой, что на них должно быть не менее 50% ветхого жилья. В конечном итоге столкнулись с проблемой компенсаций. Получилось очень накладно. Вот тогда-то и вспомнили про земли садоводств. Это же большие территории и очень привлекательные, если они расположены в интересных местах. Например, у воды или возле лесного массива. Сейчас рассматривается очередной законопроект по определению порядка изъятия «заброшенных» участков. И наши садоводства начнут растворяться в пространстве, исчезать. Ведь еще 29 апреля 2020 года замруководителя Росреестра Алексей Бутовецкий озвучил на «круглом столе» в Госдуме шокирующие цифры. Они ярко демонстрируют масштаб проблемы исчезновения садоводческих объединений.
Только общее собрание собственников решает судьбу дачных
и садоводческих объединений.
— Что это за цифры?
— Согласно переписи сельскохозяйственных земель, в 2010 году было 125 000 садоводческих, огороднических и дачных объединений. На сегодняшний день цифра значительно меньше — 45 964 под садоводство и 2157 под огородничество. То есть цифра сократилась на 62%. На протяжении более 10 лет, по данным налоговых органов, было прекращено или ликвидировано порядка 80 000 садоводческих, огороднических и дачных объединений! Но по факту они никуда не делись, и граждане в них ведут свою садово-огородную деятельность.
— Как такое могло произойти?
— Налоговому органу в свое время вменили функцию — проведение государственной регистрации юридических лиц. То есть налоговики, регистрируя юридические лица и внося в Единый государственный реестр юридических лиц, ликвидировали записи в этом реестре порядка 80 000 садово-огороднических объединений по следующим основаниям. Во-первых, со ссылкой на недостоверные данные по учредителям. Во-вторых, со ссылкой на неточность адреса. При том что товариществам обычно присваивали адрес — ориентир. Например, «расположен вблизи какого-то населенного пункта» и с указанием названия товарищества.
В связи с такими вскрывшимися фактами оказавшиеся в таком положении садоводческие объединения ликвидировались, после чего их регистрировали в качестве новых юридических лиц. А далее люди сталкивались с тем, что у новоиспеченных товариществ не было прав на земли общего пользования. Они получали отказ в постановке этих земель на кадастровый учет с формулировкой, что СНТ было ликвидировано, то есть утрачены права на земли общего пользования. Ликвидация садоводств — это угроза лишиться основных документов по землеотводу, генеральному плану, то есть наших законных прав нахождения на конкретной территории.
— В каких еще случаях садоводы могут лишиться своих земель и строений?
— Если земельный участок был поставлен на кадастровый учет в законодательном порядке до 2008 года, но не внесен в ЕГРП, он снимается с кадастрового учета. Кадастровый учет определяет право на земельный участок и отвечает на 4 вопроса: что это, где это, чье это и сколько стоит? То есть кадастровый учет подтверждает право на земельный участок. Если его сняли с кадастрового учета, он получает статус бесхозного и переходит в собственность муниципалитета.
Но вернемся к нашим садоводам. В 2019 году заработал ФЗ №217 от 29.07.2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который явился триггером увеличения налогообложения на земельные участки. Ведь теперь садовые дома, которые были зарегистрированы с назначением «жилое» и «жилое строение», стали «жилыми домами». Но что такое садовый дом — это здание сезонного проживания, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых нужд и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. На территории России ведь множество непригодных для постоянного проживания садовых домов размером 3 на 4 кв. м, которые в одночасье стали «жилыми домами». Процентная ставка налогообложения садовых домов от 0,1 до 0,3%, а «жилых» — уже от 1,5 до 2,0% от кадастровой стоимости.
Далее придумали возможность перевести садовые и дачные товарищества под патронаж муниципалов: в поселки, деревни. На словах все выглядит красиво: жить в поселке — взносы не платить. Всю инженерную инфраструктуру будут содержать муниципалы. Но МУПы и ГУПы, ответственные за сбор средств за ЖКХ, уходят в прошлое, на их место приходят коммерсанты. Например, в Московской области это уже произошло в 2020 году. Не будет членских взносов, но будут услуги ЖКХ. Как вам такие перспективы?
— Совсем невеселые.
— Еще бы! Ведь в товариществе можно себя защитить сообща, коллективно и от сноса, и от варварских тарифов ЖКХ. Однако часть СНТ И ДНТ наивно поверили и, не подумав, стали ликвидировать свои товарищества. Когда увидели, что происходит, в Мособлдуме быстро приняли закон №17 от 21.02.2023 г., где прописали 5 пунктов порядка перехода СНТ в населенные пункты. Он и будет путеводителем для других регионов. Люди понимают суть происходящего слишком поздно, когда процесс уже запущен, то есть СНТ уже ликвидировалось. Уже утрачены все правоустанавливающие документы: на землеотвод, генплан и т.п., в результате садоводы могут превратиться в самостройщиков и захватчиков земель. Ведь дома и участки зарегистрированы с адресом, в котором указано название СНТ. А последнего — уже нет!
