Половина частного сектора Подмосковья может попасть под снос
Подмосковная программа комплексного развития территорий (КРТ) добралась до садоводов — под угрозой сноса оказались все стародачные поселки и СНТ в ближнем Подмосковье. За два дня до нового года областное правительство приняло уже 17-е постановление с изменениями в оную программу, которое по своей одиозности стоит всех предыдущих. Теперь застройщик сможет снести любой частный дом, хоть жилой, хоть садовый, если он оказался в зоне КРТ и имеет степень износа более 60%, а также лишен централизованных систем водоснабжения, отопления или канализации. Под такие параметры подпадает более половины всего частного жилого сектора в Подмосковье.
тестовый баннер под заглавное изображение
Про эти поистине революционные поправки первыми узнали риелторы. На своем профессиональном сайте они сообщили, что согласно Постановлению правительства Московской области №1757 от 28.12.2024 года теперь в проекты КРТ могут быть включены участки, где расположены дома, не подпадающие под программу расселения аварийного жилья. А именно: индивидуальные жилые дома, в том числе дачные постройки.
«В границы территории, в отношении которой принимается решение о комплексном развитии жилой застройки, могут быть включены и изъяты для государственных или муниципальных нужд земельные участки с расположенными на них домами блокированной застройки, индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, которые соответствуют одному или нескольким критериям», сказано в документе.
Да-да, вы не ослышались: частный дом (жилой или дачный) смогут изъять и снести при условии, что строение подходит под определенные критерии. Все зависит от степени износа зданий и наличия коммунальных сетей. Так, дома из дерева могут быть включены в программу КРТ, если их степень износа составляет не менее 60%. Если же дом построен из других материалов — не менее 70%. Также под снос пойдет жилье, где нет двух и более «систем централизованного инженерно-технического обеспечения»: теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения. А решать, кого сносить, кого помиловать, будет специальная комиссия.
Как сказал один из экспертов на рынке загородной недвижимости, подмосковные чиновники, похоже, решили зачистить остатки советских СНТ в радиусе 30 километров от Москвы. Под угрозой сноса могут оказаться все старые дачи в Малаховке, Краскове, Сходне, Балашихе и остальном ближнем Подмосковье.
«Мы в предвкушении большой движухи на подмосковном загородном рынке. Как только люди узнают, что их дачный поселок попал в зону реновации, они начнут избавляться от своей недвижимости», — признаются риелторы.
В городах ближнего Подмосковья остается все меньше свободных земельных участков для строительства многоэтажных жилых домов. Вместе с тем в центре многих из них до сих пор сохраняются районы старой частной застройки; земля там стоит очень дорого. Например, в радиусе 15 км от Москвы средняя цена одной сотки уже достигла 2 млн рублей. Неудивительно, что застройщики положили глаз на эту «золотую милю».
Но, может быть, собственникам частного жилого фонда не стоит паниковать раньше времени? Допустим, их старенькая дача окажется в зоне КРТ, но ведь не отнимут же ее, а выкупят, может, даже за очень хорошие деньги?
«Безусловно, речь в данном случае идет о возможности выкупа земельных участков и расположенных на них домов для государственных и муниципальных нужд — для целей комплексного развития территории. В этих случаях установлено правило, что имущество выкупается по рыночной цене, — говорит председатель комитета Мособлдумы по строительной политике, энергетике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Гаджиев. — В соответствии со статьей 281 Гражданского кодекса РФ и статьей 56.8 Земельного кодекса РФ при выкупе земельных участков для государственных и муниципальных нужд собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка, объектов недвижимости, расположенных на этом участке, и убытки, связанные с таким изъятием».
Однако опыт тех, кто уже был вынужден столкнуться с принудительным выкупом своей недвижимости для нужд государства, говорит о том, что застройщики прежде всего пекутся о своей выгоде, а не о благосостоянии граждан. А чиновники нередко им в этом помогают.
«Знаете, как проходил выкуп недвижимости в Красногорске? — вспоминает Олег, один из владельцев частного дома в знаменитом поселке Бруски, который власти расселяют уже несколько десятков лет. — У нас выселили как раз тех, кто этого категорически не хотел, и дома у них были нормальные. А те, чьи участки находятся рядом с Волоколамским шоссе и кто мечтал оттуда съехать из-за шума и загазованности, до сих пор вынуждены там жить. Поэтому я бы не стал особо надеяться на объективность муниципальной комиссии, которая станет определять степень износа дома и решать, подходит ли он под параметры сноса, или нет. Если застройщику потребуется земля, дом снесут, несмотря ни на какие параметры. То же самое и с ценой. Перед выкупом снизят кадастровую цену в данном населенном пункте, якобы по просьбам жителей, чтобы уменьшить налоги, а потом опять поднимут. Это все в руках подмосковных чиновников, а для них важнее бизнес, чем люди».
Без оптимизма относится к новому документу областного правительства и руководитель общественного движения «Народный сад» Федор Мезенцев. Эксперт по дачному законодательству считает, что это решение повлечет для старых СНТ, еще времен советской застройки, многие из которых находятся в границах населенных пунктов, самые печальные последствия.
«На сегодня мы видим беспрецедентные риски для малоэтажной и индивидуальной жилой застройки в границах городов и крупных населенных пунктов ближнего Подмосковья», — говорит Мезенцев.
Если ваша недвижимость попала в зону КРТ, ее рано или поздно изымут. Однако бороться за свои интересы все равно стоит, говорят юристы, которым все чаще приходится сталкиваться с защитой прав собственников частной недвижимости в Подмосковье.
По словам адвокатов, специализирующихся на таких делах, в договоре КРТ, который заключает застройщик, муниципалитет и собственники изымаемой недвижимости, должны учитываться интересы всех сторон, однако чиновники нередко идут на негласный сговор с девелоперами и лоббируют прежде всего их интересы.
Раньше закон требовал, чтобы в границах КРТ находилось не менее 50 процентов аварийного жилья. Сейчас эти правила уже не действуют, достаточно заключения муниципальной комиссии, чтобы включить любой объект в зону застройки.
По словам старшего юриста судебной практики Романа Фридлендера, застройщик может выбрать интересующую его территорию, найти в ее пределах объект, соответствующий перечню, подготовить проект КРТ и договориться с местной администрацией. После этого администрация издает свой проект КРТ и посредством торгов заключает договор с застройщиком.
Тем не менее юрист советует оспаривать неправомерные решения властей. Например, можно оспорить границы КРТ ввиду нарушения баланса публичных и частных интересов. Или же оспорить в суде результаты оценки изымаемых объектов недвижимости.
«Любые препятствия в реализации КРТ могут быть очень болезненны для застройщика и администрации, поскольку разработка нового проекта потребует от них дополнительных затрат. Поэтому, когда возникает риск оспаривания проекта решения о КРТ или самого решения о КРТ, им будет куда проще и выгоднее договориться с истцом. В общем, способы защиты интересов собственников недвижимости, которая попала в зону комплексной застройки территории, существуют, только прежде, чем начинать действовать, обязательно посоветуйтесь со специалистом», — советует адвокат.
МЕЖДУ ТЕМ
В Подмосковье отмечают рекордное количество нереализованных квадратных метров жилья — продажи зависли как в строящихся домах, так и в тех, что уже введены в эксплуатацию.
Проблемы с продажами новостроек наблюдаются по всей России, а Подмосковье вышло в лидеры по нераспроданным объемам квадратных метров. По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в Московской области не реализовано 4155 кв. м, что составляет более 51% всех возведенных в 2024 году новостроек. Эксперты отмечают, что застройщики уже замораживают некоторые объекты в ожидании более благоприятной ситуации на рынке, тем не менее это не мешает им искать новые площадки под будущие ЖК.
