Четвертого февраля две тысячи девятнадцатого года Глава городского округа опубликовал постановление №63 о начале работ по Комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ) по инициативе органов местного самоуправления. В состав объектов, попавших под действие данного законопроекта, входят участки жилого и нежилого назначения, а также различные объекты недвижимости.
Подобные инициативы со стороны Администрации вызвали резонанс среди жителей города Химки, получивших копию постановления о том, что их участки включены в программу развития. И эти волнения нельзя назвать беспочвенными, учитывая, что главную задачу, которую ставит перед собой программа развития – вовлечение в оборот неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участков.
Крайне неприятным для собственников является тот факт, что заключение договора о комплексном развитии территорий (ДоКРТ) осуществляется фактически в принудительном порядке. И владельцу участка остаётся лишь выбор заключать договор или лишаться прав на объект недвижимости.
Проблемы с этим трёхсторонним договором (сторонами которого выступает орган местного самоуправления, победитель открытого аукциона и сам правообладатель участка) начинаются ещё на стадии его подготовки, которую всецело возлагают на собственника. Так владелец участка вынужден своими силами и за свой счёт обеспечить формирование участка КУРТ в соответствии с проектом планировки, межевания, изменение статуса разрешённого использования и так далее.
Уполномоченный же орган со своей стороны в праве не утверждать подготовленные правообладателем проекты. Да и сами утверждения происходят только силами участников и не предусматривают публичных слушаний. Правообладатель может попасть в ситуацию, когда проект раз за разом возвращается на доработку, а срок заключения договора истекает. В итоге он остаётся перед выбором лишиться собственности или заключить ДоКРТ на любых условиях.
Ещё одной существенной проблемой для собственника становится внесение положений о КУРТ в правила землепользования и застройки (ПЗЗ), её соответствие приемлемым видам разрешённого использования и параметров строительства. В противном случае, необходимо будет инициировать изменение ПЗЗ и обосновать, что строительство объектов соответствует задачам устойчивого развития территории и представлениям чиновников о перспективах развития населенного пункта.
То есть собственнику предстоит провести предварительный градостроительный аудит территории на предмет возможных вариантов её использования и реализация нового градостроительного регламента. Изменения ПЗЗ будут определены с учетом расположения территории и её соседства с теми или иными объектами, транспортной и иной инфраструктурой, а также в соответствии со стратегическими планами по развитию региона.
Механизм КУРТ позволяет органам самоуправления регулировать как сроки и объёмы строительства, так и реализацию земельных участков правообладателями. А это уже становится серьёзным ограничением свободы владельца на право распоряжаться своим участком – продать его без согласия органов власти он уже не сможет.
Договор обязует собственника участка осуществить в установленный этим договором срок, своими силами и за свой счет деятельность по КУРТ. Создаваемые объекты недвижимости в полном объёме становятся собственностью застройщика.
Инфраструктура развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, могут создаваться за счет либо правообладателей участков, либо публичного субъекта – муниципалитета или региональных властей. Аналогично распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории. Если строительство инфраструктуры возложено на владельца, то такие участки предоставляются ему в аренду без торгов.
Таким образом, проект вряд ли способен как-то облегчить или улучшить жизнь граждан, имеющих в собственности объекты недвижимости попавших в территории устойчивого развития. Скорее, наоборот, проект обернётся для них существенной тратой времени, средств и части прав, а некоторые, возможно, лишаться собственности.
Наверное, данный проект станет развитием и прорывом для других сторон договора, а возможно и вовсе заложит фундамент очередного передела земельной собственности в неофеодальной России. Куда приведут эти благие намерения безальтернативного и настойчивого развития остаётся только гадать.
