Снести нельзя оставить
В России принят целый ряд законов, которые регулируют правила застройки на частных землях. Казалось бы, все просто: соблюдай их, и никто твой дом самостроем не признает. Тем не менее такие ситуации возникают регулярно. На днях пленум Верховного суда РФ принял постановление, где детально разъясняется, как нужно поступать с самовольными постройками.
О том, в каких случаях их можно легализовать, а главное — как это сделать, «МК» попросил рассказать нашего постоянного эксперта по дачному законодательству, лидера общественного движения «Народный сад» Федора МЕЗЕНЦЕВА.
Фото: expertiza24.net
— Давайте начнем с главного: что нового можно узнать из этого постановления Верховного суда?
— Важно, что такие незаконные «избушки» теперь нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству. Еще одно важное уточнение: требование о сносе опасных самостроев не имеет срока давности.
— А что делать наследникам, если им достался земельный участок с уже построенным нелегальным домом?
— Можно попробовать его узаконить при условии, что нет нарушения нормативов по самому строению, но сделать это можно только после оформления наследства на земельный участок.
— Вообще в каких случаях дом могут признать самостроем?
— Существует четыре исчерпывающих признака самовольной постройки, о них говорится в пункте 1 статьи 222 ГК. Первое — дом или хозяйственная постройка возведены на земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке. Например, гражданин построил баню за пределами своего участка, на неразграниченном земельном участке либо на участке соседа.
Второй признак самостроя — дом построен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
— Например, как сейчас часто бывает: на землях под ИЖС застройщик решил возвести многоквартирный дом или вообще общежитие для трудовых мигрантов…
— Совершенно верно, даже если на участке с ВРИ для индивидуального жилищного строительства построили дуплекс (дом на две квартиры) — это уже будет нарушением закона.
Третий признак самостроя — дом или хозпостройки возведены без получения на это необходимой строительной документации. Допустим, предприниматель купил земельный участок в деревне, на котором можно, согласно ВРИ, построить магазин или автомойку. Но для их строительства все равно необходимо разрешение администрации.
И, наконец, четвертое — дом нельзя будет зарегистрировать, если он возведен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
— Вы можете коротко сформулировать эти правила?
— Частный дом, расположенный на садовых участках или землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, должен находиться не ближе 3 метров от границы участка, не превышать 3 этажей или не быть выше 20 метров. Еще важно, что такой дом обязательно должен быть одноквартирным. Также обязательным условием законности постройки является правильно оформленное право собственности или аренды на земельный участок.
— Верховный суд уточнил, что требование о сносе незаконной постройки, опасной для жизни людей, не имеет срока давности. Значит ли это, что сейчас все самострои пойдут под снос?
— Возможно, но нужно иметь в виду, что решение о сносе самовольной постройки вправе принять только суд. При этом снос — это крайняя мера. Она применяется в тех случаях, когда строение нарушает режим использования земельного участка. Например, садовый дом или хозблок самовольно построены на лесном участке, не подпадающем под «лесную амнистию», либо коттедж возведен в пределах 1-го пояса водоохранной зоны. Тут однозначно только снос.
— А как же действующие сегодня «амнистии» — дачная, лесная, гаражная?
— Амнистия — это не легализация самостроя, а упрощенная процедура оформления законных строений. Поэтому под их действие подпадают только те строения, которые были возведены на законно предоставленных земельных участках, но в силу противоречий в законодательстве не были оформлены.
— Тем не менее я знаю много случаев, когда незаконную постройку власти не только не сносят, но владельцу даже удается ее как-то легализовать. Это что — факт коррупции?
— Действительно, самовольные постройки не всегда подлежат сносу. К примеру, если на садовом участке построен многоквартирный дом, то законному владельцу участка могут предложить исправить ошибку: привести дом в соответствие закону — сделать его одноквартирным. Либо переоформить разрешенный вид использования земельного участка — кстати, сейчас в Подмосковье это очень распространенная практика. А вот в случае невозможности такой реконструкции дома или отказа собственника привести его в соответствие нормам закона суд может принять решение о его сносе за счет собственника и даже изъять у него земельный участок.
